第五人格监管者排名一览
正在加載數據...
南方企業新聞網
當前位置:南方企業新聞網>要聞> 深閱讀>正文內容
  • 12筆債務年內到期凈負債240% 新力控股能否順利上市
  • 2019年06月03日來源:第一財經

提要:由于成長速度驚人,新力被稱為黑馬,然而這匹黑馬,也只是因近期在港交所提交申請IPO資料,才被行業廣泛認識。如能順利登陸港交所,新力將成為江西內房第一股。

黑馬頻出的地產行業江湖之上,從來都不缺乏新的挑戰者,比如江西起家的新力控股。

由于成長速度驚人,新力被稱為黑馬,然而這匹黑馬,也只是因近期在港交所提交申請IPO資料,才被行業廣泛認識。如能順利登陸港交所,新力將成為江西內房第一股。

創立才9年、增長速度驚人、實控人低調成迷,使新力具備足夠的故事性。但恐怕,這不是一個關于黑馬成長的動聽故事,更多是企業饑渴之極的奮力一搏。

2016-2018年,三年中有兩年,新力利息覆蓋比率少于1、凈資本負債比率高于200%、經營現金流量凈額為負、平均融資利率超過9%,新力的年財務成本甚至高于凈利潤。

新力稱,公司目標是成為全國性綜合物業開發企業,將推進區域和城市戰略性拓展,鞏固全國市場布局。然而在此之前,新力必須設法償還,今年內到期的多筆債務。

強烈的規模訴求和風險管控的平衡,已成為當下中小型房企生存發展的主要矛盾。至少對新力而言,上市融資已是必須邁過的大關。

當月開工當月預售

新力只有9歲。2010年,新力成立,在江西南昌收購第一幅地塊,開發首個住宅項目南昌帝泊灣,也開始了它的成長軌跡。

三年后,新力開發首個商業項目南昌新力中心,開始踏足商業地產。2016年,新力從江西對外擴張,拓展至蘇州、惠州、武漢等城市,并于次年將公司總部遷往上海。

因履歷過新,經歷的資本和行業事件不足,也因低調,新力的故事似乎乏善可陳,值得一書是新力規模、營收接連翻番的一面。

新力在IPO資料中,并無披露具體每年的銷售金額數據。不過克而瑞的研報顯示,最近三年,2016-2018年,新力控股合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元,同比增幅分別是107%、165%、347%。2018年行業排名31。

盡管從絕對的銷售金額來看,新力不過是行業內中型房企,但是增幅遙遙領先行業水平。

新力披露的數據顯示,2016年、2017年及2018年,新力分別實現收入22.2億元、52.4億元、84.2億元,復合年增長率為94.6%。其主要業務是房地產開發,2016年、2017年及2018年,來自房地產的收入占據總收入的99.3%、99.8%及99.7%。

新力的超高速成長,與高周轉的開發模式分不開,公開資料顯示,新力項目“120天啟動開發、180天達到預售標準”。

實際上,在部分項目中,新力的周轉速度快到超乎尋常。

以德安帝泊灣項目為例,2018年8月才開工,2018年10月就拿預售證/開始預售;上饒帝泊灣2018年9月動工,11月便拿預售證/開始預售。

南昌合園更為夸張,2017年9月開工,2017年9月拿預售證/開始預售;南昌怡園,2016年11月,12月拿預售證/開始預售;南昌悅瓏府,2018年9月開工,2018年9月開工, 拿預售證/開始預售......這樣的例子,新力披露資料中,不在少數。

近兩年來,新力發起多宗收購,瘋狂拿項目,包括廈門南水房地產公司、上海聯友置業、南昌地美、中山渡頭等多家公司股權。就在今年1月-3月,新力以34.71億元的價格,通過收購等形式,新增了7宗地塊,它們位于中山、南昌等城市。

截至2019年3月31日,新力總土地儲備為1480萬平方米,有101個項目處于不同開發階段。

1480萬平土儲中,43.8%位于江西省,分別是南贛州、景德鎮等城市;有6.5%位于長三角,分別是無錫、昆山、蘇州等城市;有25.6%位于大灣區,其中惠州一個城市就占據了22.8%,共336.4萬平方米;此外少量位于廣州、中山和清遠;在華中、華西等有10.4%。

江西始終是新力的大本營,2018年,新力在江西地區的銷售額就有539億元。

值得注意的是,除了在廣州有19.5萬平方米土地外,新力并未進入其他一線城市。

高銷售低凈利

從戰略上看,新力依靠收并購進行迅猛的外延擴張,再配合高周轉,來實現銷售額的超高速增長。然而大躍進的背后,是高息融資、巨額債務、緊張的資金面、以及與銷售營收不匹配的低利潤。

2016-2018年,新力凈利潤分別為1.3億元、2.8億元、5.5億元,復合年增長率是105.9%,盡管增幅高,但絕對值低。

同期,新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%,凈利率卻只有5.9%、 5.3%及6.9%。

即便2017、2018年毛利率上升至行業中高水平,但新力極低的凈利率卻難以忽略,要知道,目前行業內多數房企在兩位數水平。

2018年,中海凈利率為27.24%、金地為23.88%、華潤置地為22.51%、龍光地產為20.38%、招商蛇口為22.05%、萬科為16.55%、恒大為14.27%。

以兩家規模相近的,分別在港股和A股上市的房企對比:香港上市房企龍光地產2018年銷售金額為人民幣718.03億元,營業收入為441.36億元,凈利潤為89.95億元;A股上市公司中國鐵建,2018年實現房地產銷售金額934.55億元,房地產板塊收入為369.13億元,對應利潤總額為58.8億元。

無論是規模略高于,還是低于新力,兩家房企的利潤水平均遠超新力。

從新力綜合損益表來看,2016年22.23億元的收入中,有16.73億是銷售成本,占比75%;2017年銷售成本占總收入比66.3%;2018年銷售成本占總收入比62.6%。

而新力的五大供應商,2016-2018年,竟分別占總銷售成本的56.3%、62.0%及52.7%。

需指出的是,五大供應商中,有兩名與新力創始人張園林存在親屬關系。

張園林甚少出席公開活動。新力資料顯示,其年42歲,于2010年3月創立新力,2018年9月起擔任董事,2019年5月14日調任為董事會主席、執行董事、行政總裁。

2002年1月至2006年1月,張園林任職于江西省第五建設集團有限公司,這是建設工程項目及基建項目的總承包商,其最后職務為總經理。

與之交叉的是,2005年12月至2018年10月,張園林還在江西裕仁擔任執行董事,這是一家房地產開發公司。也就是說,張園林在創辦新力后,還在其他公司任職。

近三年來,新力對第五建設集團的采購額,分別達3.82億元、4.1億元及8.0億元,分別占總采購額的16.3%、6.6%及10.4%。而第五建設集團的大股東,是張園林胞兄張國印,持股80.4%。

2017、2018年,占總采購額3.0%和3.4%的供應商廣西路港建設集團,則由張園林的胞兄 ╱ 弟張國金持有97.65%。

償債壓力緊逼

除了銷售成本外,高昂的財務成本進一步蠶食新力的利潤。

2016年時,新力財務成本還是0.99億元,但2017年便飆升至3.17億元,2018年繼續增加至4.26億元。

對比同期,新力1.3億元、2.8億元、5.5億元的凈利潤可知,每年財務成本已迫近凈利潤,甚至在2017年,財務成本比凈利潤還高。

追求規模的新力,資金面并不樂觀,高額的債務和利率,是新力財務成本高升的直接原因。

數據顯示,2016、2017、2018年,新力尚未償還的銀行及其他借款總額分別為64.38億元、166.76億元、215.11億元,若包含公司債在內,前兩年數據不變,2018年未償還借款為221.03億元,平均利率為9.3%、9.1%及9.3%。

新力的融資利率,為行業的中高水平,即便2017、2018年,公司銷售和收入獲得高速成長,但并沒因此擁有更強的融資能力,拿到更便宜的錢。

2016、2017、2018年,新力的現金及銀行結余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。2018年末,一年內要償還的銀行貸款就有31.58億元,公司債或其他借款有60.67億元。2016-2018年,新力利息覆蓋比率分別是0.5、0.8和1.1。

以借款總額減現金及銀行結余除以權益總額計算,2016年、2017年、2018年新力控股的凈負債率分別為190%、270%、240%。

2016年及2017年,新力的經營活動產生現金流量凈額均為負,分別是-20.37億元、-65.48億元,至2018年才轉正,為17.24億元。

截至2018年底,新力有28項由信托、資管公司及其他金融機構提供的未償還融資安排;12筆借款將于今年內到期,它們均屬于中短債,且利率較高,最高一筆高達13.62%。

譬如將于2019年7月6日到期的債務,債權人為上海譽鉑投資管理有限公司,去年11月23日才生效,利率高達9.5%;2019年8月20日到期的,來自四川信托的兩年零五個月的借款,利率為11%;上海牛襄實業的一年期借款,利率為11.2%......

新力表示,沖擊香港資本市場,募資凈額部分將用于現有項目融資,包括惠州新力城和廣州琥珀園;剩余部分將用于大部分現有計息銀行及其他借款。

一名來自內房高層對此評論,“新力已經到了不得不上市的時候,急需融資還債,而資金方并不看好這樣的中小型房企,因此它的融資利率偏高,只有公開的資本市場能拿到便宜的錢,跟所謂的現有項目融資對比,償還借款顯然更加重要。地可以先不拿,項目可以先不開工,但還不上債會死。”

2019年4月,新力還發行了一批總金額為4.17億元的私人境內公司債,用以償還貸款。

上述高層補充,“去年至今,已有10家房企去香港IPO,它們面臨的境遇都是相似的,負債率高,資金鏈緊張,急需到資本市場融資,甚至是流血上市。”

公開資料顯示,正榮、弘陽、大發、德信、銀城國際都在此波內房上市熱潮中登陸港交所,而海倫堡、奧山、萬創國際、中梁、新力等房企已提交IPO申請。

到今年4月底,港交所新上市制度已滿一年,香港資本市場有意以更開放的懷抱迎接不同類型的上市公司,但不意味著會對房地產開發這個傳統行業依然友好,起碼海倫堡、中梁、奧山和萬創都已經歷過招股書失效須重新遞表的過程。



責任編輯:周錦秀
相關新聞更多
    沒有關鍵字相關信息!
文章排行榜
官方微博

第五人格监管者排名一览 手游棋牌游戏运营 浙江风采网快乐采12选5 三分赛车玩法 河北时时开奖视频 云南时时彩走势 安徽时时走势图 极速时时彩是不是官方 福利3d试机号走势图 幸运赛车稳赢计划 秒速赛统一吗 手游棋牌游戏运营 浙江风采网快乐采12选5 三分赛车玩法 河北时时开奖视频 云南时时彩走势 安徽时时走势图 极速时时彩是不是官方 福利3d试机号走势图 幸运赛车稳赢计划 秒速赛统一吗