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  • 明發集團與退市“大限”賽跑,吃力復牌或難挽發展頹勢
  • 2019年06月06日來源:藍鯨財經

提要:明發集團(國際)有限公司(簡稱“明發集團”)停牌已有3年之久,在即將退市的危機下,近期,其年報又一次“爽約”,推遲刊發。5月31日,明發集團發布公告稱,公司核數師按照最新工作進度告知,預期尚未發布的2016-2018年財務報表將于2019年6月結束前刊發。

明發集團(國際)有限公司(簡稱“明發集團”)停牌已有3年之久,在即將退市的危機下,近期,其年報又一次“爽約”,推遲刊發。5月31日,明發集團發布公告稱,公司核數師按照最新工作進度告知,預期尚未發布的2016-2018年財務報表將于2019年6月結束前刊發。

根據港交所退市新規,倘若明發集團未能于2019年7月31日前達成復牌條件并令聯交所信納而恢復股份買賣,將取消其上市地位。由此,明發集團的每一個“變數”,均引起市場高度關注。

除此之外,在明發集團近期更新的未經審核財務數據中,2018年,企業增收不增利、短期償債能力不足等問題同樣較為嚴峻。而從其主打的商業地產發展模式來看,亦處于強敵環伺之中。這不禁令人擔憂,拼盡全力謀求復牌的明發集團,如何突圍這內憂外患的窘境。

停牌3年,明發集團與退市競跑

成立于1994年的明發集團可謂是閩系房企資本市場的老牌選手。2009年,其在房企赴港上市大潮的推動下,成功登陸港交所,至今已有十年之久。

與其同期上市的房企還有中國恒大、龍湖集團、禹洲地產。但與這些房企境況有所不同的是,而今,明發地產因三年前被審計師揭露公司關聯交易較多,存在財務造假等審計問題,而深陷復停牌泥淖。【詳情閱讀:明發集團退市倒計時背后,是財務造假還是信譽危機?】

該事件起于2016年,彼時,明發集團審計師指出企業2015年財報數據中三筆財務證據不足,且存在關聯交易等問題,引發監證會關注,并即刻責令其停牌。聯交所要求其對前核數師提出的問題進行調查、解決前核數師提出的關注事項、向市場發布公司的重要資料、刊發財務報告,只有滿足上述四點要求,才有可能達成復牌條件。

這一查,就是三年,在此期間,明發集團多次更換審計師,但這份遲來的財報直至今年1月才得以發布。時至今日,其2016年-2018年財務數據依舊未曾披露。

此外,在明發集團4月18日公布的復牌指引中,聯交所要求其在滿足復牌條件基礎上,設有充份的內部監控及程序以遵守上市規則等額外條件。這意味著,明發集團想要達到復牌條件,除了補充財務數據之外,還需將此前企業存在的“歷史責任”梳理清楚。但這或許并不容易。

在上述項目出現的審計問題中,一則明發集團2014年售出的天津一項目51%股權,牽扯到一位關鍵人物黃先生。對于這位黃先生與明發集團背后的黃氏家族有何關聯,業界眾說紛紜。據每日經濟新聞報道,該人物或為廈門明發集團有限公司監事黃偉才,其也是黃煥明兄弟黃慶祝、黃麗水以及黃連春的多家公司的合作伙伴。

該消息雖然并未獲得明發集團的證實,但可以看到的是,明發集團始終無法解釋清楚,這起“歷史責任”中的第一責任人是誰。只是在公告中辯稱,在于黃先生簽訂股權轉讓合同時,并不知曉其與受讓方的合作關系。

由此,審核委員會提出,明發集團應完善內部控制系統及程序,從而防止來自并非與本集團訂立協議的個別人士及公司的資金流入,確保遵守上市規則,及時向董事會報告有關交易。

4月30日,明發集團發布內部監控審閱結果表示,董事會認為公司已設有充分的內部監控系統及程序,包括財務報告程序,以履行其于上市規則項下的責任。在該份報告中,明發集團還稱,尚未公布的財務報表及報告將于2019年5月結束時或之前刊發。

對此,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產表示,原則上來說,只要明發集團如期披露相關文件便可實現復牌。但因其停牌是被動執行,所以最終整改結果還需交易所確認。

隨著5月31日,明發集團再次推遲這一計劃,其退市“警報”也再次拉響。公告顯示,公司2016年-2018年財報,或于6月底前刊發。明發集團表示,公司一名高級內部審計經理將于2019年6月履新,且公司將盡力達成復牌條件,繼續就公司股份于聯交所恢復買賣進行有關工作。

債務增長、項目受困,明發集團路在何方?

明發集團的復牌難度雖然不小,但全力沖刺之下,未必復牌無望。不過,在過去三年中,面臨內外交困的明發集團,即便恢復交易,能否就此一改頹勢,卻是其無法回避的問題。

柏文喜指出,明發集團自上市以來,市盈率就一直不高,這或許和企業戰略、盈利模式、盈利能力以及規范透明度欠缺有關系。如果這種狀況沒有明顯改觀,即使成功復牌,其可持續發展能力和經營狀況也不會得到太大改善。并且,目前房地產市場經營環境已經發生了較大變化,行業競爭壓力加劇,由此來看,明發集團面對的挑戰和壓力還是蠻大的。

4月7日,明發集團三年來首次刊發了年度未經審核管理賬目。2018年其實現營業收入116.08億元,同比增長16.5%;毛利41.68億元,同比增長36.3%;年度利潤13.35億元,同比減少13.54%。增收不增利的現狀,暴露出企業近幾年債務激增的問題。明發集團在公告中解釋稱,年度利潤減少主要是由于銷售成本的大幅增長,以及債務成本的增加。

今年1月10日,明發集團發行了一筆金額為2億美元的海外債,2020年到期,年利率高達15%。據WIND統計數據顯示,2019年1-2月,該筆債券的發行利率僅低于當代置業的15.5%,遠高于行業10%平均水平。

去年同期,2018年1月12日,明發集團也發行了一筆年利率以11%計息的2億元美元債券,債券于2019年到期。對此,深圳瑞誠創始人王大國曾向記者表示,11%的利率外加發行費用,明發集團的這筆美元債和高利貸沒有什么區別,幾乎等于在賭博,用時間換空間。

“明發集團需要證明手中有足夠的經營性現金流,能夠維持未來24個月的運作,聯交所才可能考慮讓其復牌。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對記者表示,在當前國內銀行收緊資金流入房地產的背景下,明發集團只能通過發行高息外債,來證明手中有足夠現金應對未來開發。

為緩解資金緊張形勢,明發集團在頻發高息債券的同時,開始轉手旗下項目股權。4月4日,明發集團發布公告表示,擬出售全資子公司東勝有限公司51%股權予世茂房地產,轉讓價27.92億元。明發集團方面表示,該轉讓所得款項凈額,將做為企業一般營運資本之用。

然而,其短期的財務狀況依舊不容樂觀。據其近期公布的未審核經營數據估算,2018年明發集團資產負債率為76.19%,較2015年76.52%有所下降;但其流動負債占總負債比率由2015年的77.87%上升至2018年的84.54%,短期償債壓力較大。王大國指出,如今只能看明發集團能否通過銷售收入來彌補資金缺口。

但從其近3年的土地儲備來看,明發集團布局多位于三四線城市,且商業性質用地占比較多。值得注意的是,在房地產行業集中度進一步提升的背景下,眾多規模房企均在加碼商業地產布局。例如萬達廣場、龍湖長楹天街搶灘占領一二線市場;新城控股吾悅廣場、華潤置地萬象城在三四線快速擴張。這對于明發集團旗下的明發廣場品牌而言,無疑是較大的沖擊。

中金公司曾在研報中指出,明發集團雖然從2002年開始就將業務重心轉向商業地產,但目前國內商業地產較住宅地產過剩更為嚴重,且在某些領域(如零售)不斷受到電商的沖擊。因此,中金公司對其商業地產的去化進度持較為謹慎的態度。

在頭部房企的“圍堵”下,資金鏈吃緊的明發集團能占到多少市場份額尚是未知數,目前可以看到的是,對于明發集團而言,復牌可能是其當下最可能抓住的“救命稻草”,但完成復牌之后,能否就此渡過危機,卻難以預料。



責任編輯:齊蒙
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